Milyen kihívásokkal kell szembenéznie 2025-ben az ingatlanpiacnak?

Úgy szoktam mondani, hogy jelenleg egy egész pályás letámadásban van az ingatlanpiac, és ez különösen igaz a kereskedelmi vagy vállalati ingatlanpiacra. Az irodáknak a hibrid munka jelenti a legnagyobb kihívást, illetve az ebből adódó kihasználatlanság, hiszen a home office lehetősége miatt a dolgozók már nem úgy használják az irodát, mint régen. A kihasználatlansági ráta, ami azt mutatja, hogy az összes megépített irodából bérbeadással mennyit hasznosítanak, egy egészséges piacon 5-10 százalék között van. Ez a szám két éve elérte a 15 százalékot. Ez egy viszonylag magas szám, ami azért alakulhatott ki, mert a covid után az emberek hozzászoktak a rugalmasabb munkavégzéshez, vagyis ahhoz, hogy nem kell mindig bejárni az irodába dolgozni, a cégek pedig az irodaméret csökkentésével reagáltak erre, ha volt rá lehetőségük a lejáró bérleti szerződés okán. A világjárvány óta pedig általános tendencia, hogy kihasználatlanabbak az irodák, mint a korábbi években. Emiatt az ingatlanberuházók is visszafogottabban fejlesztenek, és a bankok is szigorúbb feltételekkel finanszíroznak ilyen fejlesztéseket. Emellett azért pozitív hatása is megfigyelhető, hiszen bár a cégek csökkentettek az irodaméreten, a minőségről azonban nem mondtak le. Ez azt jelenti, hogy jobb helyen akarnak lenni és szebb irodát szeretnének, hogy a dolgozók nagyobb kedvvel járjanak be dolgozni. Ez mindenképpen egy fontos és érdekes új trend.

Hová vezethet ez a visszafogott irodafejlesztés?

Nyilvánvaló, hogy egy idő után hiány lesz a jó minőségű irodákból, mert a tapasztalataim szerint a vezetőknek meggyőződése, hogy mégis csak az irodában lehet leginkább a cégkultúrát kiépíteni, ott lehet a fiatalokat és az új kollégákat jól integrálni, betanítani, vagy akár csapatot építeni. Ez az irodahasználat már nem feltétlenül lesz olyan, mint a Covid előtti időkben, de, hogy szükség lesz az irodákra, az biztos.

Apropó, Covid… A világjárvány idején megnövekedett készlettárolás hogyan befolyásolta a raktárpiacot?

A raktárpiac egy óriási fejlesztési boomot generált a Covidban, mert akkor mindenkinek muszáj volt raktároznia, hogy legyen elegendő áruja. Ez a lendület egy kicsit visszaesett vagy sokkal inkább lelassult az elmúlt két évben. Ennek egyik oka az orosz-ukrán konfliktus miatti bizonytalanság, és az új amerikai vámok is kiszámíthatatlanabbá tehetik a raktárpiacot. A korábbi nagy fejlesztési aktivitás után most elég sok újonnan épült raktár keresi bérlőjét, de ez a kialakult helyzet még egészséges állapotnak tekinthető. Szépen átalakultak és a Covid óta megerősödtek a kereskedelmi ingatlanok, főleg a strip mall típusú egyszintes, nagy parkolóval rendelkező üzletsorok. Ez utóbbi egy kifejezetten jól menő szektor, ellenben a bevásárlóközpontokkal, ahol jelenleg kevesebbet költenek az emberek, és ezt megérzik a plázatulajdonosok és a plázabérlők is. De a turizmusnak köszönhetően szintén jól teljesítenek a klasszikus belvárosi, főutcai kiskereskedelmi üzletek is.

Milyen szerepet töltenek be most az ingatlanpiacon azok az épületek, amelyekben termelés folyik?

Az ipari ingatlanok háza táján is volt egy óriási boom, amit főként az elektromos autógyártás generált, de miután az elmúlt egy évben nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket az elektromosautó-eladás, így nagyon erősen befékezett ez a szektor. „Ezért az erre rátelepülő második, harmadik vonalas beszállítók lelassították az új gyárépítési terveiket”

Úgy tűnik, hogy az idegenforgalomhoz tartozó ingatlanok is új erőre kaptak.

Ez valóban így van, pedig a legnagyobb pofont a Covid alatt a hotelek kapták, amelyek az elmúlt 3-4 évben nagyon szépen visszarendeződtek, sőt sok új fejlesztés indult, főleg Budapesten. A hotelek megerősödésére és felértékelődésére rásegített a turisztikai kereslet visszaépülése és az Airbnb-szabályozás, illetve ennek a jelenlegi kiszámíthatatlansága.

A Covid után a mesterséges intelligencia is jelentősen beleszólt az ingatlanpiac életébe. Hogyan tudja az AI előnyeit kihasználni a talán a legtöbbeket érintő irodai és szállodaszektor?

Sajnos az ingatlanszektor sok mindenre, ami újszerű vagy digitális, igen lassan reagál, de most ebben is látható pozitív változás. Ki is fejlődött egy új, úgynevezett PropTech aliparág, ami a Property Technology szavak összetételéből született meg. Az ingatlantechnológia az irodák esetében valójában már nem újkeletű, hiszen sokan évek óta használnak olyan szoftvert, amivel le tudnak foglalni egy munkaállomást az irodájukba, de több irodaházban is működik már okos parkolási rendszer. Kétségtelen azonban, hogy egyre több helyen jelenik meg a mesterséges intelligenciával trenírozott okos épületüzemeltetési rendszer, amelyek egyrészt javítják a felhasználói élményt, másrészt segítik az épület hatékony és gazdaságos működését. Például vannak olyan rendszerek, amelyek annak megfelelően alakítják az épület világítását és hűtését-fűtését, hogy nyomon követik, tartózkodik-e ott valaki. Az irodai rugalmasságot segítő digitalizált szolgáltatás eddig is fontos volt, és egyre nagyobb jelentőséggel bír. Egyre több startup jelenik meg és fejleszt olyan szoftvereket, megoldásokat, amelyek segítik az egész szektort, például van már olyan mesterséges intelligenciára épülő tervezői szolgáltatás, ami a hagyományosan több hétig vagy akár hónapig tartó irodai kiépítés megtervezését egy napra rövidíti le. A Covid utáni kiszámíthatatlanságra válaszul nemcsak a szolgáltatott és közösségi irodára specializálódott cégek, hanem más nagy ingatlantulajdonosok, befektetők és üzemeltetők is kifejlesztették már a saját applikációikat, hogy a bérlőik vagy a potenciális bérlőik könnyen, akár telefonon keresztül is tudjanak náluk irodát foglalni, bérelni. A szállodaiparban megfigyelhető szolgáltatás-központúságot kezdik átvenni az irodaházak is, ahol például ügyelnek a közösségépítésre, és programokat szerveznek, a földszinti területeken olyan helyiségeket alakítanak ki, ahol gyakorlatilag szállodai élményekkel gazdagítják az irodai létet. A szállodáknál már jóval korábban, 10-15 éve elkezdődött a virtualizáció, gondoljunk csak az interneten való szobafoglalásra. A jövőben egyre több irodaház és szálloda működik majd úgynevezett okos épületben, ahol üzemeltető, karbantartó és energiamenedzselő rendszerek szabályozzák a működést, és a jelenleginél is kevesebb lesz az emberi interakcióval igénybe vehető szolgáltatás, aminek nem örül mindenki, mert még személytelenebbé teszi az utazási élményt. De kétségtelen, hogy minél magasabb fokú a digitalizáció, annál kisebb lehet az üzemeltetési költség.

A következő 5-10 évben milyen további hatása lehet még a mesterséges intelligenciának az ingatlanpiacra?

Egyelőre úgy tűnik, hogy minden olyan munka, ami a következő néhány évben könnyen vagy legalább részben kiváltható mesterséges intelligenciával, úgy nemcsak az ilyen munkakörök, hanem az általuk elfoglalt irodaterület is feleslegessé válhat. Ez pedig azt jelenti, hogy kevesebb irodaházra lehet szükség. Az ingatlanbefektetők és az ingatlantulajdonosok ezt látják az egyik legnagyobb potenciális kockázatnak.

Pedig az elmúlt néhány évben igen sok irodaház épült. Mi lesz ezeknek a sorsa, illetve, melyik lesz az az ingatlantípus, amelyikbe érdemes lesz befektetni?

Új funkciót kell, hogy találjon minden olyan ház, ami valamiért nem találja a bérlőjét. A jó helyen lévő, jó műszaki adottságú épületek azonban mindig megtalálják a bérlőjüket. Új trendnek számít Nyugat Európában és a tengerentúlon különösen azoknál a cégeknél, amelyek komolyan veszik az ESG, vagyis a felelős környezeti, társadalmi és vállalatirányítási kritériumokat, hogy az új helyett inkább egy felújított irodaházat választanak, hogy csökkentsék a karbonlábnyomukat, de nálunk erre még kevés példa van. De igen gyakori, főleg Budapesten, hogy azokat a nagyon jó helyen lévő irodaházakat, amelyeket eredeti funkciójukban már nem érné meg felújítani, azokból szálloda lesz. Egy ingatlan esetében az alapszabály mindig a lokáció, mert a jó lokációban lévőknek mindig lesz B vagy C hasznosítási tervük, lehetőségük.

Milyen érdekes, már-már extrém kéréssel fordultak önökhöz ingatlanbérlők vagy -vásárók?

Az egyik az előbb említett eset volt, amikor egy irodaház tulajdonosának abban segítettünk, hogy egy nagyon jó helyen lévő belvárosi irodaházból szálloda lehessen, és annak hosszútávú bérlője legyen. Azóta már több ilyen projektünk is volt. Szintén érdekes feladat és nagy kihívás, amikor egy olyan ügyfél keres menő belvárosi irodát, melyet a stratégiája (elhelyezkedési preferencia és költségkorlátok miatt) évek óta a külvároshoz köti, és oda is fogja kötni, ám ahhoz, hogy munkaerőt találjon, és azt meg is tudja tartani, az irodai feladatok elvégzését át kell helyeznie a belvárosba, ahova szívesebben járnak be az emberek, ahova könnyebb munkaerőt találni és őket megtartani. Aztán itt egy másik sztori, ami szintén érdekes: a legtöbb cég ma már hosszú távra, általában öt évre köti az irodabérleti szerződéseket. Ám az üzleti igények sokszor ennél gyakrabban változnak. Ilyen esetben az ügyfelek azt kérik tőlünk, hogy a lekötött, de nem használt területekre találjunk albérlőt a megmaradó bérleti időtartamra. Ez most egy új trend, ami az elmúlt pár évben vált gyakorivá, és egyáltalán nem könnyű a kérésnek eleget tenni, mert ritka vagy kevesebb az olyan ügyfél, akinek épp az a terület, úgy kialakítva, akkora méretben és csak annyi ideig szükséges, amire bérlőt keresünk.

A hazai nem lakóingatlanpiac átalakulása követi a nemzetközi trendeket?

Teljes mértékben, legyen szó irodáról, raktárról, ipari ingatlan vagy a szállodákról. Talán Csehországban és Lengyelországban sikeresebb az iroda és a raktárpiac. De míg Lengyelországban 20 olyan város van, amit mintegy félmillióan laknak, addig nálunk gyakorlatilag csak Budapestre koncentrálódik minden. Hotelek tekintetében véleményem szerint Prága és Budapest fej-fej mellett van, sőt talán Budapest egy kicsit jobban is teljesít most, már Bécshez is nagyon szépen közel került. Szintén nagyon érdekes, hogy az ingatlanbefektetők hogyan priorizálnak ezen piacok között. A mondás szerint ahová a pénz megy, ott lát valamit a befektető. Ebben a tekintetben Magyarországnak nagyon nehéz két éve volt, és ebből a tavalyi volt az egyik legrosszabb év a nem lakásjellegű ingatlanbefektetések terén. Nem túlzás azt állítani, hogy 2024 volt az elmúlt 15-20 év leggyengébb éve, és sajnos azért, mert elmaradtak a külföldi befektetők. Ezzel szemben Csehországban azonban rekordot döntött az elmúlt pár évben, ott nagyon erős a nemzetközi ingatlanbefektetési kereslet, mert egy stabil, kiszámítható gazdasága van az országnak. Lengyelországnak pedig mindig is előnyére szolgált mérete és Németország közelsége. A nemzetközi befektetési piacon olyannyira lemaradtunk, hogy lassan Románia is beelőz minket. Nagyon fontos és jó lenne, ha vissza tudnánk vonzani a hazai ingatlanpiacra a külföldi befektetőket.

Juhász Marianna

 

Kövesd az oldalunkat a Facebook-on és a Twitteren is!